Gebrek bij een gekocht huis

Bij het kopen van een huis is het altijd, behoudens een nieuwbouw woning, verstandig om te onderzoeken in welke staat het huis zich bevindt en of er geen verborgen gebreken zijn. Het is de onderzoeksplicht van de koper versus de informatieplicht van de verkoper.

Onlangs heeft de Rechtbank Middelburg een uitspraak gedaan in een zaak waarbij het ging om een gekocht huis en de kopers een half jaar na de aankoop tot de ontdekking kwamen dat de fundering van de aangebouwde schuur niet goed was. Kosten van reparative hiervan waren ca. € 22.000,-. Tussen partijen is een exoneratie overeen gekomen voor zichtbare en onzichtbare gebreken en een garantie voor normal gebruik die vergelijkbaar zijn met de artikelen 5.1 en 5.3 uit de NVM-koopakte. De koper is van mening dat sprake is van non-conformiteit omdat vanwege de foute fundering de overeenkomst niet beantwoordt aan de gesloten koopovereenkomst.

 De rechter is het daar niet mee eens en oordeelt dat:

In artikel 8 van de koopovereenkomst zijn een (met artikelen 5.1 en 5.3 NVM-koopakte vergelijkbare) exoneratie voor zichtbare en onzichtbare gebreken en een garantie voor normaal gebruik als woonhuis opgenomen. Dat heeft tot gevolg dat gedaagden in beginsel enkel aansprakelijk kunnen worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Deze gebreken kunnen op grond van de in de overeenkomst opgenomen garantie aan gedaagden worden toegerekend. De vraag ligt dus voor of het ontbreken van een adequate fundering van de aanbouw het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uitgangspunt daarbij is wat naar gangbaar spraakgebruik onder normaal gebruik wordt verstaan. Daarbij speelt een rol wat [eisers] c.s. omtrent het normaal gebruik hebben kunnen verwachten, in welke mate het normaal gebruik van de woning wordt belemmerd en/of de veiligheid in het geding is. Door [eisers] c.s. is niet gesteld en evenmin is gebleken dat de aanbouw niet of slechts beperkt gebruikt kan worden als schuur en dus niet geschikt is voor normaal gebruik en/of dat sprake is van een onveilige situatie. Evenmin is gesteld of gebleken dat daarvan in de nabije toekomst sprake zal zijn. Aangenomen moet dan ook worden dat de verzakking van de aanbouw en de scheurvorming het normaal gebruik van de woning niet in de weg staan. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de onvolkomenheid van de fundering zich beperkt tot een klein deel van de woning en dat de verzakking van de aanbouw blijkens het rapport van [H.] tegen relatief (in vergelijking met de koopsom van de woning) geringe kosten tot stilstand kan worden gebracht. Onder die omstandigheden is van non-conformiteit geen sprake.

Maar ook in het geval van non-conformiteit zijn gedaagden niet aansprakelijk. Op grond van de koopovereenkomst behoeven gedaagden immers niet in te staan voor hen onbekende onzichtbare gebreken, terwijl gesteld noch gebleken is dat gedaagden ten tijde van de verkoop van de woning ermee bekend waren dat de fundering van de aanbouw niet geschikt was.”

In deze zaak is kortom niet gebleken dat het (verborgen) gebrek het normale gebruik van de woning belet.

Deze uitspraak van de Rechtbank Middelburg van 1 mei j.l. sluit aan bij de reeks van uitspraken m.b.t. dit onderwerp. Een koper van een huis zal rekening moeten houden met een zekere mate van te verrichten onderhoud en aanpassingen, ook al waren deze (achterstallige) noodzaken niet direct zichtbaar bij de aankoop. Daarbij spelen factoren als ouderdom en prijs natuurlijk een duidelijke rol.

Het is dus aan te raden zeer nauwkeurig het pand bouwkundig te laten keuren en goed op te letten wat voor bepalingen worden opgenomen in de koopovereenkomst. Indien u in een dergelijke situatie twijfelt aan het sluiten van de koopovereenkomst, of u wilt naar aanleiding van dit bericht meer informatie, u kunt altijd contact met mij opnemen onder telefoonnummer 020 – 5400170.